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  2023/05/19 09:40 高房價罪魁禍首　建商無奈營建成本再創新高 https://tw.nextapple.com/finance/20230519/F3924062D410BB4B0CF3F4D699962ECA 【記者葉家銘／綜合報導】依主計總處公布今年4月份營造工程物價指數來到109.60再創新高！今年物價指數一路走升，成本高漲但房市偏空，該現象導致小建商經營出現危機。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，建築成本增加及取得開發資金困難，今年全台首季建照量創3年同期新低，已見建商調控供給，不過買方出價保守，使得房市持續盤整。 地價與營建成本高漲是房價持續上升主因，缺工缺料問題若無法解決，房價短期難出現下修。葉家銘攝 今年4月勞務類指數為107.78，創統計以來新高，平均年增率3.13%，預拌混凝土指數119.97同創新高，今年平均年增幅高達12.38%，砂石類指數今年平均年增率則為3.03%，不過鋼筋指數及鋼板指數因鐵礦砂價格穩定，分別年減9.26%、6.26%，但皆處於價格高檔。 近5年營造工程物價指數 郎美囡分析，疫後復甦加上俄烏戰爭，全球原物料難回頭，國內搶工情況雖緩和，卻缺工加上高齡化問題，開發營建成本攀升，加上地價居高不下，建案價格難降，但就買方角度因央行升息及《平均地權條例》新法執行，房價應走向價格修正，當高價宅不買單，新案價格面臨頂蓋，建商經營難度大增，「相較2015~2016年營建工程物價指數連續21個月負成長，又有政策打壓，融資條件也不似現在嚴苛，建商得以降價拉買氣，但今年本高、利薄、來人少，難以複製2016年經驗。」 廣告 大高雄市不動產開發商業同業公會理事長洪光佐分析，輿論時常會帶風向認為建商炒高房價，其實房價高漲主因，有很大部分來至於地價與營建成本高漲，以目前地上15樓建案，光營建成本每坪造價就達14.5-15萬元，若再加上土地取得成本，造就房價持續上揚，該現象在房價低基期區，也就是南部房市更為明顯，也讓過去1-2字頭新屋市場快速消失。

  房價會跌？專家曝5大關鍵：以後更買不起 https://ctee.com.tw/house 工商時報 數位編輯 2023.05.17 房市示意圖。圖／本報資料照片 台灣薪資漲幅追不上房價跳漲速度，讓買房的難度越來越高，有一派人認為，台灣少子化問題嚴重，未來房價出現利空將會下跌，但房產專家胡偉良從供求關係下進行分析，房價未來很難有下跌空間。 胡偉良於EBC財經新聞專欄中提到，從2016年開始需求逐年攀升，在新屋需求大於供給的情況下，不僅逐漸消化之前的庫存新屋，也拉升了房價。 至於少子化對房價的影響，胡偉良提到，若從人口結構來看，少子化轉折點是從1998年開始，以現在平均買房年紀40歲來看，少子化的影響最快要等到2028年（1998+30）才會開始出現，甚至要到2033年（1998+35）才有可能有比較明顯的影響。 此外，胡偉良從數據發現，家戶數增加幅度高達1.13%，超過少子化下最大減幅的0.7%，代表房屋需求仍呈正數增加。家戶數增加的原因在於，單人戶數增加，結婚案件減少，但離婚數量增加。 若從供給角度來看，胡偉良認為，不少新屋申請建照後並未馬上開工，就算動工至少也需要3年時間，加上這幾年缺工、缺料，房屋興建期拉長，估計5年內新屋的數量與當前相比成長仍有限，代表新屋供不應求的問題難改善。 最後則是營建成本難下修，胡偉良表示，土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後也很難下跌，如果以成本來考量，那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能，除非短暫、特殊情況，否則很難期待會有下跌的空間。 （中時新聞網 郭宜欣）

  「遠雄THE ONE」月租2萬含11年租約　裝潢屋法拍單坪僅28萬元 https://tw.nextapple.com/finance/20230517/326871927392C5528091526A837BDCB6?referralCode%3Dbb48ae31&fbclid=IwAR0kckEYQ2d_pzx6Nr9pZz0jFdiohQGH2qzXB8QuCJGXWzRA6cLdh2Y6glw&mibextid=Zxz2cZ#lhrti2ofl3hkvtytak 【記者葉家銘／高雄報導】全台最高飯店豪宅「遠雄THE ONE」再次出現法拍，今日上午位於27樓中樓層戶，起拍底價每坪25.2萬元，遠低於目前實登揭露房價落在30-54萬元，最終以單坪28萬元總價4043萬元拍入，然而值得留意的是該法拍戶內含11年租約且月租金僅2萬元，過去買賣不破租賃的規定，因11年租期並未公證，可能最終無法獲得保護。 「遠雄THE ONE」又出現法拍戶，中樓層每坪成交28萬元，內含11年租約，月租僅2萬元。資料照片 透明房訊104法拍網經理陳慧瑜表示，該戶面積140坪，起拍價每坪25.2萬元，遠低於實價登錄上載示30-54萬成交，而該物件原屬「銀康生醫公司」所有，法定代表人林姓男子有多筆債務案件都屬於跟廠商調貨後發生代墊資金或無法支付貨款而產生債務糾紛，據司法院查閱紀錄顯示，連法定代表人公司名下位於台中「遠雄U-TOWN」管理委員會，也因積欠管理費而向法定代表人所屬銀康生醫公司提起訴訟追償，債務糾紛問題可謂相當嚴重。 法拍內容標示租期。透明房訊104法拍網提供 該法拍戶內含裝潢，而原始屋主在2017年7月購入，當時毛胚屋購入金額達4600萬元，換算每坪36.88萬元，然而此次得標者以4043萬元購入，換算每坪僅28萬元，且房屋從毛胚屋變成裝潢屋，標得價格十分優惠。 今日法拍現場。透明房訊104法拍網提供 陳慧瑜表示，該物件有個問題是租約從2022年1月1日至2032年12月31日，租期長達11年，而140坪月租2萬元也明顯與市場行情有落差，然而該租約並未公證，在民法425條中記載「超過5年租約若沒公證，就沒有買賣不破租賃保護，未來得標方依法會跟承租方協商。」

  重磅交易！　三地集團10.84億向東南水泥購小港廠房 https://tw.nextapple.com/finance/20230516/D795648E05020A3EB3FEA7BCAEA0A03D 【記者葉家銘／高雄報導】今日富住通商用不動產舉辦位於小港區大業南路32號地建物標售，地主屬上市公司東南水泥，土地面積5532.12坪，建物面積4947.48坪，標售底價10.78億元，最終僅三地集團以「高雄客運」名義購入，成交金額達10億8429萬5520元，溢價不到1%，針對此次購入三地集團表示，集團採多角化經營，未來企業佈局需要廠房因此購置。 三地集團今日以10.84億元向東南水泥購置小港地建物，未來如何開發該筆工業地備受市場矚目。翻攝google map 該筆地建物位於小港臨海工業區，為東南水泥在2021年5月5日透過法拍取得，當時成交金額為8億7200萬元，如今僅2年時間三地集團以10億8429.5萬元購入，依據東南水泥公告，扣除相關必要開支及設備損失，該筆資產處分獲利約8210萬元。 東南水泥重大訊息公告。翻攝公開資訊觀測站 針對該筆資產未來如何開發運用，三地集團表示，「集團旗下產業有食品製造跟化學工廠，隨著未來轉型需求和業務升級，會需新廠房和土地。」 東南水泥重大訊息公告。翻攝公開資訊觀測站 該筆地建物底價10億7876萬3400元，三地集團以10億8429萬5520元購入，溢價僅0.51%！高雄市不動產仲介公會理事郭銘揮指出，三地集團旗下事業體包括高雄客運、北基加油站、南仁湖、乖乖等知名老牌企業，近年來積極佈局綠能，屬南臺灣重量級企業，而此次購入推估著重土地價值，每坪19.6萬元合乎區域行情，再加上市場超過5000坪工業地釋出有限，因此才會出手購置。

  七都預售店王 六都在重劃區 https://ctee.com.tw/news/real-estate/862846.html 工商時報 郭及天 2023.05.15 示意圖。圖／freepik 重劃區店面具有未來前景的想像空間，吸引不少投資買盤進場布局。根據統計，近年全台七大都會區在預售階段入手最高成交單價的店面，除台北市以外，其餘六都均位於重劃區，包括新北林口新市鎮、桃園藝文特區、新竹關埔、台中南七期、台南鄭子寮、高雄左營高鐵特區等。 實價登錄顯示，近年來的七都的預售店王，台北市為位在忠孝敦化商圈巷內的「太平洋敦南麗舍」每坪250萬元，新北市為林口新市鎮「九揚華都」每坪125萬元，藝文特區「麗晶花園廣場」每坪153萬元、關埔「富宇天雋」每坪130萬元，分別創下桃、竹店面最高價。台中南屯「麗晨語山簷」、台南東區「藏美表參道」、高雄「鑫高鐵3期」分別以每坪123萬、99萬、105萬元最高。 有別成屋的店面高單價物件多坐落於發展成熟、人口密集的精華商圈，高價預售店面則集中在快速發展的重劃區。房地產業者指出，比起住宅行情，「市場對店面價格的認同，才是更能反應重劃區未來發展的指標。」店面招租快、進駐率高，自然能帶動區域生活機能與商業行為，加速人口移入意願，提高整體房產價值。 591新建案指出，這類店面多位於由「開發中」逐步進入「已開發」的重劃區，可同時滿足社區住戶與周邊居民的食衣住行，消費力道不易大起大落，更能抵抗市場景氣的衝擊；加上建商考量總價負擔，多半會切割成較小坪數出售，這對手頭有些資金且又尋求穩定收租的置產族頗具吸引力。

  預售屋漲不動 店面一支獨秀 https://ctee.com.tw/news/real-estate/862845.html 工商時報 郭及天 2023.05.15 打炒房政策鎖定，預售住宅市場交易腰斬。圖／本報資料照片 平均地權條例修法、房地合一稅等打炒房政策鎖定以預售屋為打擊標旳，預售住宅市場交易腰斬，預售店面產品雖然有未來潛在增值、租金收益的支撐，不過在投資客退散下，買氣也開始鬆動，今年首季全台預售店面每月交易僅不到百件，是高峰期的一半左右，不過有別於住宅價格已出現漲不動現象，店面則是一路上揚。 根據樂居網統計顯示，2021年上半年以前全台每個月穩定約有100～150件預售店面交易，不過2021年下半年是房市景氣的最高峰，不僅住宅買盤旺，總價更高的店面也吸引投資客進駐，每月交易可達200～250件，去年住宅市場已降溫，不過店面仍有相對較穩定的交易量，約150件，今年以來則明顯感受店面買氣降溫，第一季3個月中已有2月不到百件。 不過相對於預售住宅交易量「縮得快」、價格「漲不動」，預售店面價格則是一路上漲，以今年第一季店面平均交易單價來看，近三年來每年漲幅分別為8％、6％、7％，三年來合計約上漲22％，其中又以過去店面價格較低的新竹、台南漲勢最為可觀，過去一年間，新竹平均單價從3字頭漲至6字頭，台南從3字頭漲至接近5字頭。 樂居科技創辦人李奕農表示，預售店面購買者與成屋店面購買者的目的並不一樣，預售店面無法立即產生收租，著眼於未來增值潛力，投資成分高；而成屋店面則多著眼於自用或租金收益，只是在打炒房政策下，整體預售市場不論各類產品，投資買氣都受到極大衝擊。 房地產業者指出，在近二、三年這波房市景氣的推案大量中，擁有充足腹地的新興重劃區是重要的案源供給，不少過去價格基期較低的重劃區隨著發展成形、對房價期待值提高，原本供給量就少的店面可售戶數有限，不少建商也會保留做為收租資產，或至建案完工招租後再出售，以求更好的賣相，使價格上揚幅度明顯。

  房價上揚主因是地價狂飆　高雄住宅區3年地價漲6成 財經地產   2023/05/09 09:52 【記者葉家銘／高雄報導】近年來高雄房價不斷飆漲，導致民眾買房壓力提升，然而造成高房價主因，有很大原因來自於地價不斷上揚，台灣房屋集團依據實價登錄統計，包括住宅、商業、農地與工業用地，成交價全上漲，當中住宅區房價從2020至2022年，每坪從18.1上漲至29萬元，增幅6成！商業地每坪均價從47.3萬元，至去年均價60.5萬元，漲幅27.9%。 楠梓高雄大學特區已出現最高8字頭成交地價，該現象也在各行政區均發生，地價出現暴漲。葉家銘攝 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近年來高雄公共建設多，加上有台積電效應助攻，房市表現熱絡，該現象導致地價不斷上揚，如楠梓高雄大學地價屢創新高已達8字頭，皇苑建設去年以總價2.9億元，買下美術館特區青海段175.67坪住宅用地，每坪單價168萬元，對比同區段2020年最高成交單價，僅落在135萬元，「市區精華地段如農16龍中段，已出現多筆單坪百萬元以上高單價成交紀錄。」 去年面積百坪以上的住宅及商業用地成交，成交均價最高前5名行政區，鼓山區以均價144.1萬元最多，其次新興區112.4萬元，左營區則以110.7萬元，另外三民及苓雅區，各以90.2萬元及86.9萬元入榜，而近年爆漲楠梓區，成交表現雖不在前5名，仍以均價56.6萬元，成為蛋白區榜首。 高雄近年百坪土地成交行情 從去年至今受到央行5度升息、平均地權條例等政策因素，房市逐漸走向盤整，預售及成屋去化趨緩。高雄房屋市場調查協會理事長黃詩萱表示，地價不斷飆漲讓小型建商有被邊緣化趨勢，目前大型建商購地仍十分積極，而且通常以現金支付不用貸款，但相對小型建商礙於購地後必須18個月開工，導致資金相對緊縮，購地思維更為保守，因此市場開始會呈現大者恆大態勢。