囤房稅2.0一次比較清楚!多屋族、建商怎麼課稅?房價會跌嗎?
囤房稅2.0一次比較清楚!多屋族、建商怎麼課稅?房價會跌嗎?
時隔9年,行政院再度改進囤房稅率,多屋族、建商在新制之下都將繳納更多稅金,這會如何影響房市和租屋市場?《天下》試算給你看。
7月6日,行政院公布被稱為「囤房稅 2.0 」的房屋稅差別稅率方案,這是繼2014年推出1.0版本後,再度針對持有多間房屋的多屋族、建商提高稅率,並進一步規定,地方政府都必須採用差別稅率。
財政部規劃,將於9月底擬定草案送進立法院,並預計今年底前完成修法,明年7月開始實施。如順利進行,2025年5月就會首度以新版稅率開徵房屋稅。
在立法院內, 包括國民黨立委曾銘宗、民眾黨立委張其祿及時代力量立委邱顯智等,都已公開表態支持囤房稅的立法方向,但認為政院版本不夠完整,應增加防止租金上漲的配套,或是提高稅率上限。
曾銘宗日前受訪時也質疑,囤房稅新方案早已在立院討論多年,執政黨先前不願處理,選在訴求居住正義的716遊行前夕提出修法,是以選票為考量的急就章。
「(囤房稅)是政府在努力的一環,社會上表現出的壓力這麼大,我們當然會去支持,」身在財政委員會的民進黨立委吳秉叡表示,自己會支持該法案通過。
在立院跨黨派表態支持下,囤房稅可說是勢在必行,不過對擁有多屋的包租公、置產族,或是持有餘屋過多的建商來說,新制會帶來哪些影響?增加的稅收,真的會轉嫁到租屋族身上嗎?
囤房稅是什麼?2.0方案改了哪些?
在現行房屋稅制中,本人、配偶和未成年子女若在全國共持有3戶以下住家,都可以採用自住1.2%稅率;從第4戶開始會列為非自住,依照各縣市規定,以最低1.5%、最高3.6%稅率計算。
所謂的囤房稅,就是針對第4戶開始計算的非自住住家,採用差別稅率課稅,讓持有愈多房子的多屋族繳納更多稅金。財政部統計,去年持有非自住房屋的多屋族(即持有4戶以上者)共49.4萬戶,房屋戶數則佔7.9%。
細數囤房稅2.0的修正重點,首先是原本地方政府可自行決定是否訂定差別稅率,改為全國所有縣市都必須訂定。
此外,非自住房屋稅率區間從1.5~3.6%,提高到2~4.8%。為了鼓勵多屋族出租,以及避免多人持分遺產被視為囤房的爭議,這兩類非自住房屋享有較低的1.5~2.4%稅率。
最重要的是,非自住房屋將從縣市歸戶改為全國歸戶,在多個縣市擁有房產的多屋大戶,稅率將明顯提高。
舉例來說,有位屋主在台北、桃園、台中各有3戶房子,並將台北市的3戶設定為自用,採用自用稅率1.2%。照舊版採用縣市歸戶的模式,他在桃園、台中都會以3戶的稅率課稅,全都是2.4%;若改成全國歸戶,就會以總計6戶的稅率課稅,在桃園、台中都會變成3.6%。
以稅金來看,這位屋主在桃園、台中原本每戶都要繳2.4萬的房屋稅,共計14.4萬,新制上路後將要多繳納稅金7.2萬。若選擇將房子出租,房屋稅率則會降到1.5~2.4%,也就是維持原本稅金最高14.4萬,最低只需繳納9萬,比原先未出租時還低5.4萬。
內政部政務次長花敬群表示,囤房稅政策目的就是希望讓閒置空屋釋放到租屋市場,因此在修法設計上,讓房東有優於一般多屋族的稅率。
房屋稅調整項目 | 現行 | 修正後 | |
---|---|---|---|
歸戶方式 | 縣市 | 全國 | |
地方政府是否應訂定差別稅率 | 可訂定(不強制) | 必須訂定 | |
非自住房屋法定稅率 | 1.5~3.6% | 2~4.8% 特定房屋除外(註) | |
全國單一自住房屋稅率 | 1.2% | 1% | |
特定房屋 | 出租且申報所得達租金標準 | 同上 | 1.5~2.4% |
繼承取得共有房屋 | 同上 | 1.5~2.4% | |
建商持有2年內餘屋 | 同上 | 2~3.6% | |
註:特定房屋即為後3列項目 | |||
資料來源:財政部 |
囤房稅2.0後年上路,哪些縣市受影響?
目前為止,全國已有10個縣市採用差別稅率,因此在修法後,像是新北市、嘉義縣市等還沒有差別稅率的12個縣市,多屋族會受到最大影響,像是最低稅率從現行均一1.5%提高到2%,還必須有差別稅率,擁有愈多戶者稅率愈高。
在已有差別稅率的台南市、連江縣、宜蘭縣和屏東縣,因為最低稅率仍在2%以下,新制都須調高到至少2%。
台北市、高雄市等8個縣市,現行已採最高3.6%稅率,如果地方政府未調整最高稅率,仍不用付出更多稅金。(黃明堂攝)
由於房屋稅屬於地方稅,中央只能定出稅率區間,實際稅率仍由地方決定,在現行已有最高3.6%稅率的縣市,像是台北市、高雄市等8個縣市,在修法後是否上調到新制的4.8%,仍待地方政府和議會協商議定。
因此,在這些縣市擁有3間、甚至6間以上的多屋大戶,在新制上路後,如果地方政府未調整最高稅率,仍不用付出更多稅金。
縣市 | 採用稅率 | 非自住之住家用稅率 |
---|---|---|
台北市 | 差別稅率 | 2戶以下者2.4%;3戶以上者3.6% |
連江縣 | 2戶以下者1.6%;3戶以上者2% | |
宜蘭縣 | 2戶以下者1.5%;3-7戶者2%;8戶以上者3.6% | |
桃園市 | 5戶以下者2.4%;6戶以上者3.6% | |
台中市 | 4戶以下者2.4%;5戶以上者3.6% | |
台南市 | 第1戶1.5%;2-3戶者1.8%;4-5戶者2.4%;6戶以上者3.6% | |
高雄市 | 3戶以下者2.4%;4戶以上者3.6% | |
新竹市 | 5戶以下者2.4%;6戶以上者3.6% | |
新竹縣 | 5戶以下者2.4%;6戶以上者3.6% | |
屏東縣 | 2戶以下者1.5%;3戶以上者3% | |
新北市 | 單一稅率 | 不論戶數,皆為1.5% |
苗栗縣 | ||
南投縣 | ||
雲林縣 | ||
嘉義縣 | ||
台東縣 | ||
澎湖縣 | ||
基隆市 | ||
嘉義市 | ||
花蓮縣 | ||
彰化縣 | ||
金門縣 | ||
資料來源:各縣市政府房屋稅徵收率自治條例 |
多屋房東要繳多少稅?租金上漲嗎?
在囤房稅2.0公布後,不少房市專家都指出,擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客,租屋族可能會因此受到波及。
儘管行政院長陳建仁隨即在臉書上說明,囤房稅2.0有設計獎勵出租機制,不會造成轉嫁現象。
不過OURs都市改革組織研究員廖庭輝認為,由於台灣是多數房東沒有合法申報出租的租屋黑市,房東增加的稅賦,極有可能直接轉嫁給房客。
「其實羊毛出在羊身上,稅增加了,房東反而可以和房客說我是因為這個(囤房稅)漲價,」在桃園、台北共有7間房子的方太太坦言,新方案出來後她馬上仔細算過,其實稅金增加不多,但由於房租久未調整,正在考慮調漲房租。
以方太太在台北市大安區40坪的30年華廈來看,由於她在台北市持有4間非自住住家,採用3.6%稅率,該戶今年繳約2.5萬的房屋稅;若改為新制最高4.8%稅率計算,房屋稅將增加8333元。
她表示,新增的房屋稅除以12個月,每個月多不到700元,但這一戶每月租金就有6萬,房租如果調漲一定會是2、3000起跳。
建商房子賣不掉要繳更多稅?房價會下跌嗎?
囤房稅2.0方案,也有針對建商(起造人)設定2年銷售期間內,必須以2~3.6%稅率課徵房屋稅。除了台北市外,其餘縣市在銷售期間或稅率上,都必須變得更加嚴格。
縣市 | 銷售期間 | 銷售期間內稅率 |
---|---|---|
台北市 | 1年6個月 | 2% |
桃園市 | 3年 | 2.40% |
台中市 | 3年 | 2% |
台南市 | 3年 | 1.5%;3年後均2.4% |
高雄市 | 3年 | 1.50% |
新竹縣 | 3年 | 1.60% |
新竹市 | 3年 | 1.50% |
屏東縣 | 2年 | 1.60% |
註:未特別規定的縣市,依一般房屋稅率計算,仍可採用差別稅率 | ||
資料來源:各縣市政府房屋稅徵收率自治條例 |
「怎麼可以對於生產者來課囤房稅?我們一磚一瓦蓋起來的又不是要囤,這是荒謬至極,」中華民國建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明批評。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,由於現在房市交易量低迷,雖然新版稅制最快到後年才課徵,也有2年銷售期提供建商相對低的稅率,但目前預售屋銷售期普遍拉長,建商對於成屋庫存風險確實可能增加。
風險高低的關鍵就在於,地方政府在2%到3.6%的區間內,如何決定建商的房屋稅率。
舉例來說,位在新北市板橋區遠東路上的RC鋼筋混凝土大樓,1戶坪數40坪的新成屋,以現行稅率1.5%計算,每年要繳房屋稅約4.5萬;如果套用新制,每戶至少要多出1.5萬,若是最高稅率3.6%,就要多繳納7.2萬的房屋稅。
一位不願具名的大型建商總經理認為,其實房屋稅和土地、人力和建材相比,佔整體成本比例並不高,但囤房稅2.0仍會增加額外費用,建商勢必要加快銷售速度,盡可能在預售期間完銷。
尤其在新北、桃園、台中市,未來3年完工戶數遙遙領先其他縣市,位在這3個縣市的建商勢必將面臨更高的庫存風險。
以位在新北市三重區的超級大案都廳大院為例,住家總戶數高達2000多戶,假設建商在完工兩年內還有一半沒賣完,將付出至少約3932萬的房屋稅,比目前稅制高近千萬,佔第一期總銷金額的千分之0.2。
這次囤房稅2.0方案如原案通過上路,財政部初估,包括一般非自住、租屋黑數及建商餘屋等,有36萬戶會因新制增加稅負;同時,因為單一自住房屋和出租減稅,將有346萬戶房屋稅負減輕。
政府推出囤房稅2.0,房東可能將稅金轉嫁到租客身上。(黃明堂攝)
在政策效益上,政治大學地政系主任孫振義分析,由於老屋的房屋稅稅基本就偏低,即使稅率提高也不會增加太多稅金,難以影響屋主;而新成屋空屋多是投資客想在短期內賺價差,只要預期房價繼續上漲,囤房稅就能轉嫁給下一手買方,也不會想出租承擔額外風險,可能都讓囤房稅2.0難以達到逼出空屋的政策目標。
他建議,囤房稅雖是好的政策方向,仍要建立更完善的租屋管理制度,讓管理成本和交易風險可控,才更可能促使空屋屋主投入租屋市場,「因為商業機制遠比任何政府政策,都更直覺、有效。」
另一方面,儘管囤房稅改為全國歸戶、稅率上調,可說是讓稅制更為合理化的政策,但對絕大多數身處黑市的租屋族,房東增加的稅負,恐怕很快就會反映在房租上,讓無殼蝸牛的日子更為艱辛。
(責任編輯:宋玟蒨)
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