央行又升半碼，房貸利率逼近2% 三倍速加薪才夠補房貸差額
央行又升半碼，房貸利率逼近2% 三倍速加薪才夠補房貸差額
低利再見！交易進入磨合期
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，五大行庫3月份平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月份五大行庫平均房貸利率來到1.827%，倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。
郎美囡指出，觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。
持續升息，2023難樂觀
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。
今年利率連四升 利率重回2%年代
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據聯徵中心資料統計，整體新增房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46%，周四央行再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5%，推估未來整體房貸平均利率會超過2%。
至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年2月升息前為1.367%，周四再升息半碼，則升息後未來利率也會接近2%，經歷今年的四次升息，明年的房貸利率將重回2%年代，而上一次利率2%最後出現在2009年1月。
雖然這次升息半碼，不過因為美國已經暫緩暴力升息，市場多解讀國內升息已經接近尾聲。曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，針對若升息告一段落（房貸利率維持在2%），購屋意願是否增加，其中29%認為會增加意願，等於升息若告一段落約有3成的受訪者會增加購屋意願，另外有37%則表示影響不大，有需求就會購屋，另外也有18%受訪者認為利率太高，會暫緩購屋，16%表示不清楚。
以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年4次升息前房貸利率1.375%，每月還款金額為3萬3915元，經歷4次升息後，則房貸利率會到2%，則每月還款金額會增加到3萬6962元，較今年4次升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸。
全年升2.5碼 房貸族兩張日本來回機票泡湯
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，央行12月理監事會議再度升息，累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼(0.625%)，追平本世紀的單一年度最大升幅！也讓購屋族的荷包有感縮水。
根據台灣房屋試算，採用本息攤還、無寬限期、貸款千萬的購屋族，升息2.5碼之後，每月的還款金額，大約比年初尚未升息前增加約3000元，一整年增加的支出3.6萬，約等於新鮮人一個月的月薪，也超過日本雙人來回機票，國門開啟後的旅遊夢可能得暫時喊卡。
陳定中指出，升息導致房貸加壓，不少民眾期待能靠「加薪」來補貼，但根據主計總處最新薪資統計，2022年受雇員工平均每月經常性薪資，目前為44,339元，跟去年的43,209元相比，僅增加1130元，與房貸月增的3000元相差近三倍！
也就是說，需要三倍速加薪，才能填補升息造成的房貸增額，對大多數受薪民眾而言，可能性實在不高。由於薪水漲幅難以填充房貸缺口，加上通膨加劇民生開銷，因此預料會有更多民眾開啟「斜槓人生」，透過業外兼職增加收入應對升息。
未來房市三大風潮
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，面對金融海嘯後最強勢的升息循環，房市不論租賃或買賣、預售屋或成屋，皆受利率走揚牽動，因此往後的房市發展，預估將浮現三大風潮。第一，「小宅熱賣潮」，消費者考量房貸負擔，選擇壓低預算，購買低總價物件，使市面小宅相對熱賣。
第二，「預售撤守潮」，許多預售屋的買家，在3、4年前尚未升息時簽約買房，如今交屋申貸卻碰上升息，實際的房貸月還款金額，將比當年簽約時預估高出不少，加上房地合一2.0讓預售屋面臨漫長的重稅期，《平均地權條例》的修法又限縮預售屋的轉手彈性，在大環境不友善的情況下，恐加劇消費者自預售屋市場上撤守的情況。
第三，「租金上漲潮」，部分房東可能將升息孳生的房貸利息支出，轉嫁到房客身上，催動租金上揚；在漲租趨勢下，財力有限的租屋族，將「捨大就小、選舊拒新、棄套房租雅房」以緩解負擔，深化租市的蝸居現象，並且更有意願以簽長約的方式，抑制租金的變動頻率。
張旭嵐並指出，由於明年的全球經濟恐踩剎車，加上通膨情況可望因今年四度升息獲得抑制，且央行長期以來，對升息都採，「平穩不躁進」的緩和態度，因此展望明年，利率起伏將比今年來得穩定，大幅走升的可能性不高，市場也將逐步消化今年升息的波動，朝「溫和軟著陸」的方向調整修正。
未來還有小幅升息可能
永慶房產集團指出，央行自3月升息1碼後，6月、9月分別各升半碼，
目前物價、房價高漲的狀況下，
美國聯準會14號召開利率決策會議，本次會議如市場預期升息2碼(0.5個百分點)至4.25%-4.5%，維持控制通膨的強力承諾。
從聯準會發布的聲明中可見，美國利率將繼續調升，而市場最關注的終點利率將比預期還要高。根據聯準會公布的利率點陣圖，明年利率中位數上修至5.1%，高峰將達到5.25%。
聯準會昨日的鷹派論調，暗示明年要降息還言之過早。鮑爾表示，聯準會對抗通膨「還有一段路要走」，他說，「儘管10月與11月份的通膨數據顯示，物價上漲的速度正在放緩，但我們還需要更多證據才能確信通膨處於下行。在委員會確信通膨可以向2%目標靠攏之前，我不認為我們會考慮降息。」
在強力的升息政策下，美國經濟面臨沉重壓力。本次聯準會經濟預測報告(SEP)再度大幅下修2023年GDP預測值至0.5%，經濟增速將放緩至衰退邊緣。儘管如此，控制通膨仍是聯準會的首要目標，至於如何在兼顧經濟與打擊通膨之間取得平衡，聯準會表示現階段最適當的做法是放緩升息步調。
對此，華爾街許多觀點認為，聯準會可能會放棄2%的通膨目標設定，以聯準會的信譽作為代價來換取經濟避免衰退。避險基金經理人Bill Ackman表示，聯準會2%的通膨目標不再具有公信力，他指出逆全球化浪潮、短鏈供應、替代能源興起與勞動市場等結構性因素，都在強化這波通膨，增加政策應對難度，Bill Ackman認為3%左右的通膨目標對長期經濟成長來說是更好的策略。
聯準會鷹派預測澆熄市場樂觀情緒，美股全面收黑，也拖累台股表現。台股今天湧現賣壓，盤中一度下挫90點，終場收在14734.13點。
另外，台灣央行今天招開理監事會議，宣布跟進聯準會步調升息半碼(0.125個百分點)。央行總裁楊金龍於會後記者會上指出今年台灣CPI年增預測值為2.93%仍居高，儘管明年有望回降至2%以下，但受國際經濟情勢與地緣政治等因素影響，通膨率還是充滿不確定性，因此有升息之必要。
而在全球經濟風險攀升之下，央行下修明年經濟成長率至2.53%，楊金龍指出央行密切關注經濟下行的風險，當前國內經濟成長放緩，程度較先前預測大，為在穩定物價與經濟成長間取得平衡，央行未調整存款準備率，採取溫和的緊縮貨幣政策。
新聞來源：Nikkei Asia、Yahoo Finance
留言
張貼留言